關于“以房養老”，美國(guó)人是這麽做的

“以房養老”是什麽？

在美國(guó)以房養老并不是指有(yǒu)幾棟房子可(kě)以出租，用(yòng)租金來貼補家用(yòng)，它的正式名(míng)稱是“住房反向抵押貸款”(ReverseMortgageLoan)，指的是房屋産(chǎn)權的擁有(yǒu)者把房子抵押給銀行、保險公(gōng)司等金融機構，後者在綜合評估後，以一次性、按月或年等形式支付現金給借款人，一直到其去世。

借款人在将房屋淨值變現的同時，能(néng)夠繼續居住在房子裏。當較後一個房主去世後，若是繼承人想保住房子，就要還清所欠貸款，若繼承人還不起，放貸的金融機構将獲得房屋的産(chǎn)權，通過銷售、出租或拍賣所得來償還貸款本息。

顯然，住房反向抵押貸款與普通的房屋抵押貸款相反。普通房屋貸款是屋主每個月從自己的腰包掏錢還貸，而反向抵押貸款雖然也是向貸款機構借錢，但并不需要還貸，而是像把抵押貸款業務(wù)反過來做，即金融機構用(yòng)分(fēn)期付款的方式從借款人手中(zhōng)買房，所以在美國(guó)稱為(wèi)“反向抵押貸款”。

“以房養老”在美國(guó)的發展

反向按揭發展較成熟、較具(jù)代表性的當屬美國(guó)。二十世紀六、七十年代美國(guó)就開始出現了住房反向抵押貸款,貸款産(chǎn)品種類也較多(duō),定期年金、住房使用(yòng)期年金、分(fēn)期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。但由于大部分(fēn)住房反向抵押貸款産(chǎn)品年限長(cháng)，涉及金額大，借貸雙方風險都很(hěn)高，法律對這種貸款的鼓勵和管制措施卻很(hěn)少，又(yòu)缺乏相應的貸款擔保制度、二級市場和輔助政策，前期發展比較緩慢，并沒有(yǒu)開展多(duō)少實質(zhì)性的業務(wù)。

美國(guó)是較早推行“以房養老”的國(guó)家之一，經過幾十年的發展，目前已建成世界上規模較大，制度靈活的“以房養老”體(tǐ)系。該體(tǐ)系有(yǒu)3種倒按揭貸款模式，較普遍的是由美國(guó)聯邦住房管理(lǐ)局提供的倒按揭貸款，約占全部倒按揭貸款的九成。貸款的申請人需年滿62周歲，辦(bàn)理(lǐ)倒按揭的房屋為(wèi)老人所有(yǒu)并用(yòng)于日常居住。此種貸款廣受歡迎，源于它為(wèi)老人提供了可(kě)靠的保障和人性化的選擇權利。

保障主要體(tǐ)現在兩個方面：

辦(bàn)理(lǐ)貸款前老人的知情權得到充分(fēn)保證。按規定，老人在申請該貸款前需聘請專業顧問，接受相關知識培訓。提供該類貸款的金融機構都經過聯邦住房管理(lǐ)局核準。

該貸款模式基本免除了老人後顧之憂，貸款期間，若老人出現違約情況，由美國(guó)聯邦住房管理(lǐ)局下屬的共同抵押基金負責賠付。

人性化的選擇權利一方面體(tǐ)現在貸款的放款方式很(hěn)靈活，可(kě)以按月或者固定期限發放，也可(kě)以一次性發放；另一方面，老人過世後，房屋可(kě)交由金融機構處理(lǐ)，也可(kě)由繼承人（如子女）在還清貸款本金和利息後将房屋贖回，金融機構較多(duō)可(kě)給房屋繼承人一年時間來決定如何處置該房屋。

“以房養老”對老人的好處

反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養老保險制度的創新(xīn)工(gōng)具(jù)。它能(néng)夠應對人口老齡化，緩解國(guó)家養老壓力，同時還能(néng)促進銀行、房地産(chǎn)、保險、中(zhōng)介等金融機構業務(wù)發展，是一個能(néng)帶來多(duō)赢效果的新(xīn)的金融産(chǎn)品。

一、分(fēn)散政府養老保障的壓力

保障制度健全的國(guó)家一般把養老分(fēn)為(wèi)三個層次：社會基本養老保險、企業補充養老險和個人儲蓄計劃。由于三個層次缺一不可(kě)，被形象地稱為(wèi)“三條腿的闆凳”。基本養老保險是由國(guó)家立法強制實施的一種社會保障制度，旨在保障員工(gōng)退休後的基本生活需求。而反向按揭作(zuò)為(wèi)個人自主養老的新(xīn)選擇，可(kě)以在一定程度上補充社會養老的不足，帶有(yǒu)明顯的補充養老保障性質(zhì)。

二、提升老年人晚年生活品質(zhì)

通過申請反向按揭，能(néng)幫助擁有(yǒu)住房的老年人融通資金，使老年人有(yǒu)了額外的固定收入，不再為(wèi)醫(yī)療保健和生活費用(yòng)發愁。有(yǒu)了這筆(bǐ)錢，他(tā)們可(kě)以重新(xīn)裝(zhuāng)修房子，把居住環境弄得更加舒适，他(tā)們還可(kě)以改變生活方式，比如出外度假、旅遊，享受更幸福、更愉快的晚年生活。再有(yǒu)，反向按揭增強了老年人的經濟能(néng)力，可(kě)能(néng)推動“銀發”市場的消費。

三、開拓銀行保險等金融機構業務(wù)領域

開展反向按揭業務(wù)，銀行可(kě)以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動，各國(guó)對這種貸款的需求總量很(hěn)大，因此将為(wèi)銀行開辟一個規模很(hěn)大并且全新(xīn)的效益增長(cháng)點。對于保險機構，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風險，因此也将意味着新(xīn)的業務(wù)領域的出現。

并非所有(yǒu)人都适合“以房養老”

反向按揭适用(yòng)也有(yǒu)邊界，并非所有(yǒu)人的所有(yǒu)房屋都适合反向按揭。以美國(guó)的反向按揭為(wèi)例，在申請反向按揭前，至少應當考慮到以下幾個方面的因素：

一、房屋地理(lǐ)位置

由于放貸機構必須考慮到抵押房屋的後續處置問題，所以房屋地理(lǐ)位置越是優越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可(kě)以獲得10萬美元的信用(yòng)額度，而在紐約長(cháng)島郊區(qū)，則可(kě)獲17.8萬美元的信用(yòng)額度。

二、老人年齡

年齡越大，得到的現金越多(duō)，因為(wèi)貸款期限可(kě)能(néng)會短一些。比如在克裏夫蘭，如果一名(míng)75歲的老人擁有(yǒu)一套價值25萬美元的住房（假設房款已全部付清），他(tā)/她每月可(kě)以獲得917美元，或者是14萬美元的信用(yòng)額度；70歲的人每月隻能(néng)獲得791元，信用(yòng)額度為(wèi)13萬美元；而80歲的人則每月可(kě)獲1099美元，信用(yòng)額度為(wèi)15.2萬美元。

三、不清楚自己能(néng)住多(duō)長(cháng)時間的老年人不适合采用(yòng)反向按揭

一般來說，反向按揭有(yǒu)較高的手續費,所以并不适合短期貸款。比如一筆(bǐ)20萬美元的貸款，手續費可(kě)能(néng)高達一萬美元。高額手續費以及可(kě)能(néng)調高的利率，都會增加這種貸款的成本。

四、剛退休不适合采用(yòng)

對年輕的退休人員來說（剛剛60多(duō)歲），反向按揭并不是較好的選擇。因為(wèi)越年輕，可(kě)以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時，這筆(bǐ)錢可(kě)能(néng)不足以支付各種費用(yòng)。

“以房養老”的未來前景

從發達國(guó)家“以房養老”的經曆看，“以房養老”要推廣，需要為(wèi)老人提供可(kě)靠的保障，靈活的放款和贖回安(ān)排，而這離不開政府的保險和背書。但是，由于此類貸款周期長(cháng)、風險大，如何防控政府保險背後的風險。尤其當一國(guó)經濟遭遇重大危機、違約事件大量出現時，依然值得警惕和探索。

以美國(guó)為(wèi)例，2012年美國(guó)聯邦住房管理(lǐ)局下屬的共同抵押基金虧空163億美元，其中(zhōng)倒按揭貸款“貢獻”了52億美元。其主要原因是金融危機爆發，美國(guó)房價大跌，經濟陷入衰退，大批老人的生活和經濟狀況發生顯著變化，違約事件大量增加，作(zuò)為(wèi)貸款的保險方，該基金大量失血。

為(wèi)此，2013年8月，美國(guó)總統奧巴馬簽署了《反向抵押穩定法》，該法授予美國(guó)住房與城市發展部就老人辦(bàn)理(lǐ)倒按揭貸款進行重大調整的權力。9月初，修改方案下發能(néng)辦(bàn)理(lǐ)此類貸款的金融機構。

新(xīn)的方案旨在降低老人未來違約的風險，主要措施包括減少金融機構放款方式和利息差别，限制首先年内的放款金額，并新(xīn)增一個第三方托管賬戶用(yòng)于支付物(wù)業稅和保險費等。此外，所有(yǒu)采取“以房養老”的發達國(guó)家，都擁有(yǒu)由公(gōng)共财政支持的良好基本養老服務(wù)體(tǐ)系，“以房養老”隻是一種補充性的養老選擇。

目前美國(guó)逆向抵押貸款的占比仍偏低，隻占傳統房貸市場1%，不過未來有(yǒu)逐漸上升趨勢。根據美國(guó)退休保險協會(IRI)的研究報告，到了2030年，嬰兒潮世代每天會有(yǒu)1萬人退休，這個世代自有(yǒu)住宅的比率很(hěn)高，對生活品質(zhì)要求也高，逆向抵押貸款的需求将增強。

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